El Gobierno relanzará los créditos hipotecarios Procrear

El Gobierno nacional anunciará este miércoles por la mañana la apertura de una nueva tanda de crédito hipotecario bajo el programa Procrear, informó TN.

La decisión de incluir los préstamos para vivienda en el paquete de medidas se tomó a último momento. Tal es así que hasta este martes por la mañana los funcionarios del Gobierno que gestionan el plan de créditos negaban la posibilidad de relanzar la iniciativa por considerar que no estaban dadas las condiciones necesarias de estabilidad económica.

“Se tomó la decisión política de avanzar en el llamado, ahora se tendrán que juntar las partes técnicas para definir el alcance, la profundidad y los tiempos”, dijeron fuentes del Gobierno consultadas por este medio este martes por la tarde, a horas del anuncio oficial.

Según fuentes del Poder Ejecutivo, el Gobierno abrirá una convocatoria para financiar la compra de viviendas con crédito hipotecario.

El esquema será parecido al que venía funcionando. Las familias aportarán alrededor del 15% de ahorro propio, el Estado pondrá un subsidio no reembolsable y el resto de la operación se financiará con un crédito hipotecario UVA.

Como la tasa de los créditos, salvo excepciones, ronda el 12% más inflación, el Gobierno busca que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses coloque plazos fijos en UVA en los bancos que otorguen los préstamos. Así, abastecerá al sistema de liquidez a tasas más bajas, que permitirían prestar más barato.

El Gobierno definía anoche nuevas condiciones de acceso al programa. El tope de cuatro salarios mínimos para poder postularse al Procrear se vio resentido por la devaluación de más del 50% de 2018.

Como las viviendas cotizan en dólares, se duplicó la cantidad necesaria de salarios para comprar una casa. La caída del salario real y la suba de tasas de interés complicaron más el panorama.

Según cálculos de fuentes oficiales, una cuota inicial promedio rondaría entre $13.000 y $14.000, para lo que se requeriría un ingreso familiar de $53.000 mensuales o más. Por eso, se trabajaba con un ingreso promedio equivalente a cinco salarios mínimos ($62.500), aunque podría haber un tope mayor.

Además, el Gobierno ampliará el subsidio no reintegrable, que llegó a ser de hasta $400.000 y promedió los $300.000 en las últimas operaciones. Ahora será de entre $550.000 y $600.000. Mientras se hace la convocatoria, la Anses, la Secretaría de Vivienda y los bancos definirán las condiciones para prestar el dinero a tasas más bajos, algo que, hasta el momento, estaba lejos de cerrarse.

El antecendente

El pasado 12 de octubre, al lanzar una serie de iniciativas de vivienda, Mauricio Macri había incluido una nueva fase del Procrear, con foco en la tasa de interés, que por ese entonces llegaba a los dos dígitos más UVA en el Banco Nación y se volvía inalcanzable para salarios de clase media.

En ese entonces, hace casi seis meses, el Ministerio del Interior y la Anses de Emilio Basavilbaso acordaron destinar dinero del FGS a subsidiar la tasa de interés de los préstamos. Los fondos públicos -en este caso, el Presupuesto de Vivienda- dejarían de destinarse a desembolsos no reintegrables a las familias, por hasta $400.000, para que ellas completen con un crédito UVA y ahorros propios.

A su vez, el Estado cedería más terrenos para que emprendimientos inmobiliarios, con una serie de beneficios a desarrolladores que construyan viviendas económicas destinadas a las clases medias.

El ministro Rogelio Frigerio y el secretario de Vivienda, Iván Kerr, indicaron entonces que el FGS contaba con $10.000 millones para invertir en vivienda e infraestructura. Si bien la intención oficial era lanzar una serie de créditos antes de fin de año, la inestabilidad económica complicó las aspiraciones del Gobierno.

Desde entonces, la idea de Vivienda es que el FGS "subaste" los fondos entre los bancos públicos y privados. El Fondo de la Anses prestaría el dinero en UVA más una tasa de interés módica, pero real.

Con esa baja tasa de interés, los bancos podrían ofrecer créditos a tasas reales pero atractivos a las familias. La nueva ley de Mercado de Capitales, que permite a los bancos securitizar (convertir en instrumentos financieros) a hipotecas y venderlas a inversores, ayudaría a darle volumen financiero al mercado inmobiliario.

El FGS nunca estuvo muy convencido de avanzar en esa iniciativa, confirmaron fuentes de la Anses en reiteradas consultas efectuadas durante estos meses. Las dudas eran varias.

¿Podía el FGS invertir en activos de poco rendimiento, con otras opciones más rentables sobre la mesa? Y, de hacerlo, ¿a qué tasa colocaría el dinero en una subasta? ¿A la más baja (lo mejor para las familias, en definitiva) o a la más alta (lo más conveniente para el FGS).

Los bancos tampoco lucían entusiasmados en estos seis meses de conversaciones. Por un lado, porque entendían que es un negocio de escaso atractivo comercial, a pesar de la posibilidad de asegurarse un cliente por 20 o 30 años.

Por otros, porque la tasa de interés activa (la que le ofrecerían a las familias) debe cubrir los costos. Para eso, deberían estar dos o tres puntos por encima de la tasa a la que les preste la Anses. En un esquema ideal para el Gobierno, para que los bancos presten al 6% más UVA, Anses debía aceptar tasas del 3% más UVA por sus fondos.

Estas negociaciones se extendieron durante los últimos cinco meses. En el medio, la tasa de interés de referencia de las Leliq bajó de manera pronunciada desde el 72% anual del día del 12 de octubre (día del anuncio) hasta el 43,97% que tocó el 14 de febrero. Y luego volvió a subir, al ritmo de la volatilidad cambiaria, hasta el 66,79% de este martes.

El Procrear nació en 2012 y originalmente estuvo destinado a la construcción de viviendas, tanto en desarrollos urbanísticos como en terrenos particulares. Esto último fue lo que le dio su impulso inicial.

Luego, en 2016, la administración Macri lo relanzó con nuevas condiciones: las familias debían aportar ahorro y sacar un crédito UVA y el Estado subsidiaría una parte de la operación con un desembolso no reintegrable.

El Procrear se sumará a otros anuncios que tienen como objetivo dar señales a las clases medias y bajas: el congelamiento de precios de una canasta de productos esenciales por seis meses, dentro de Precios Cuidados, el retorno de los créditos Anses para jubilados y beneficiarios de AUH, y el regreso del programa Mejor Hogar, también coordinado por Interior y Anses, para efectuar refacciones y conexiones a servicios públicos en las viviendas.